美的置业多元化业务布局显成效，长期主义贯彻到底

睿财经讯（文/王蕾）近日，美的置业公布2022年度业绩报告并举行业绩发布会。美的置业实现营收736.31亿元，与2021年的737.03亿元基本持平；毛利113.06亿元，同比下滑16.22%；年内利润35.77亿元，同比下滑32.55%；公司拥有人应占核心净利润19.69亿元，同比下降49.5%。

与2021年相比较，美的置业这份最新的成绩单的确在多方面出现了下滑。美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐认为2022年整个房地产行业可以说极其严峻。两大现象，一是债务大量违约，二是大量企业亏损。美的置业去年一年在债务方面安全健康，没有任何一笔钱出现违约。另外去年还有合理的盈利，这两方面是非常不容易的。

2022年，美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售额约为792.4亿元，相应已售建筑面积为631.6万平方米，销售回款率约为83%。

土储方面，截至2022年底，美的置业共参与332个物业开发项目，拥有土地储备总建筑面积3874万平方米。期内通过股权收购了9个项目，新增权益货值63亿元，以二线城市为主；同时退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元。土储权益比为70%，较去年上升3%，其中一二线城市面积占比66%，长三角和大湾区面积占比合计为52%。

毛利率下滑何时企稳？

2022年年报里，美的置业认为在“房住不炒”总基调下，杠杆神话不再。过去的经验主义无法奏效，艰难处境对房地产企业提出了更高的要求。“剩者为王”时代，行业已然从躁动归于理性，人们将用更加冷静、平常的心态看待房子。同时，企业也从吹沙见金的洗礼中，在“活下来”的命题基础上，去思考如何走得更远、走得更好。

在更冷静、平常的心态下看待房子，其售价自然会有所变化。有别于市场普遍“房价下滑的预期”，2022年美的置业销售均价依旧较2021年增长8%至人民币12546元/平方米。

数据显示，2022年末，美的置业的销售毛利率为15.36%，相较2021年的18.31%、2020年的22.21%，进一步下滑。而就在2019年末，美的置业还有着31.62%的销售毛利率。过去四个完整年度，美的置业的销售净利率分别为10.52%、9.19%、7.19%及4.86%。

从整体市场格局而言，卢文曦判断在房住不炒的基调下，好的头部房企可能将毛利率维持在20%出头。告别暴利时代，市场要对房企的利润下滑有预期。至于股价，毛利的下滑自然带动净利润的波动。从大趋势上，目前房企要想有好的二级市场表现并不容易。除了基本面之外，还要看机构的配置意愿等。

稳定与多元化

在当前行业环境形势下，当地产行业回归制造业之后，企业的盈利能力将会受限。因此，房地产需要探索企业发展的第二曲线，不断变革，抢占行业转型的新赛道和新机遇，这也是美的置业开辟多元化道路，采取以轻量化资产制胜多元化道路经营策略的重要背景。

资产轻量化是指企业动态优化调整资产配置的过程，以最小化的资本投入来获得最大化的经济产出，实现资产效益和企业价值最大化，是美的置业面对行业形势变化，结合企业自身情况而选择的最优解。

“从战略布局看，美的置业聚焦房地产垂直多元化布局，包括物业服务，商业运营，智能化产业，科技产业，持续为房地产开发主业进行赋能，推进多元化发展。”美的置业执行董事兼副总裁王全辉在中期业绩发布会上表示。

从今年上半年业绩来看，美的置业历经多年深耕，多元化板块成绩显著，持续赋能主业发展。

中期业绩报显示，具体产业来看，物业服务方面，合约面积8667万平方米，在管面积4641万平方米，第三方占比18%，非住宅占比12%；商业运营方面，面积70万平方米，开业商场7座，累计客流量2022年上半年累计实现客流1712万人次，同比增长11%；

智能化产业方面，睿住智能上半年新增合同金额6亿元,上半年确认销售收入4亿元同比增长20%,第三方业务占比25%；科技产业方面，睿住科技上半年新增合同金额5亿元，上半年确认销售收入4亿元，第三方业务占比90%，上半年累计产能10万方。

王全辉认为，“公司还是保持足够的信心，长期乐观的心态去布局当下以及未来的业务，在相关多元化方面去持续的打造我们的能力，而不是寻找第二赛道，我们已经迈出了这一步，接下来就是怎么在相关多元化方面做强做大的问题。”

作为示范民企，2022年美的置业在融资上受益匪浅。在“三支箭”的发出后，美的相继与交行、工行、建行、邮储银行、中行等国有大行及股份制商业银行签署战略协议，累计获得超1,500亿授信支持。

作为“第二支箭”支持的首批房企，美的置业成功获批中国银行间市场交易商协会150亿元中票额度。2022年，公司成为首批创设信用保护合约发债示范房企，全年共成功发行27.5亿公司债。

截止期末，美的置业持有银行授信额度1527亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1080亿元。