复盘金科服务2020年财报：持续扩张、速度放缓，与头部差距大

近期,港交所上市的金科服务(HK:09666)公布了截至2020年12月31日止年度的2020年年度业绩公告。财报显示,金科服务2020年的营收规模、利润水平均保持增长态势。

具体来看,2020年度,金科服务的总收入为33.59亿元,同比增加约44.3%;毛利为9.97亿元,同比增加约56.9%;公司拥有人应占溢利(净利润)为6.18亿元,同比增加约68.5%。

贝多财经了解到,金科服务于2020年11月17日在港交所上市,也是继彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、保利物业、绿城服务、中海物业等之后,第七家在管面积破亿且实现上市的物管公司,恒大物业为第八家。

虽然规模破亿,但金科服务与头部机构碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务等相比,仍处于第二梯队。相对而言,金科服务的营收规模、利润水平、在管面积均未能进入前五。

持续扩张,与头部差距甚远

除了金科服务外,同样于2020年在港交所上市的恒大物业、世茂服务、华润万象生活等也实现了大幅增长。其中,恒大物业2020年实现营业收入105.09亿元,同比增长43.31%;净利润26.47亿元,同比增加184.32%。

就目前来看,金科服务与恒大物业等头部机构还存在着较大的差距。当前港股市场共有40家港股上市物业管理企业,其中不少公司在过去的2020年实现了上市,也包括融创服务、远洋服务等。

相关数据显示,2020年营收规模排在前十的分别为碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活服务、保利物业、华润万象生活、中海物业、世茂服务、融创服务,其中最高为156亿元、最低为46.23亿元。

贝多财经发现,这也意味着,金科服务的营收规模仍未能进入第一梯队,尤其是与碧桂园服务、恒大物业(105亿元)、绿城服务(101亿元)等相比,其营收规模还有着超过两倍的差异。

整体来看,物业管理企业2020年的营收增速多数保持在同比增长50%以上,其中世茂服务同比增长101.9%,而彩生活(HK:01778)则录得下滑。数据显示,其2020年营收35.96亿元,同比减少6.4%。

回到金科服务身上,其2020年的盈利水平有所优化。数据显示,其2020年的毛利率为29.7%,较2019年增长2.4个百分点。其中,物业管理服务毛利率约26.3%,较2019年增加4.6个百分点。

同期,世茂服务、保利物业等物企的毛利率则出现了下滑。其中,中海物业2020年的毛利率更是下滑至18.3%,保利物业的毛利率也仅为18.7%。此外,绿城服务的毛利率也未能超过20%,但较2019年的18.0%增加了1个百分点至19.0%。

从盈利规模上来看,金科服务要优于融创服务的净利润6.01亿元。囿于营收及在管面积等因素,金科服务的净利润要远低于碧桂园服务、恒大物业等。2020年度,盈利规模与金科服务相当的包括保利物业、世茂服务等。

速度放缓,母公司寄予厚望

经营指标方面,金科服务的在管建筑面积由2019年的1.205亿平方米,增加约29.6%至2020年的1.562亿平方米;合约面积由2019年的2.49亿平方米,增加约11.5%至2020年的2.77亿平方米,增速均有所下滑。

对比来看,恒大物业2020年度的合约面积同比增加11.7%至约5.65亿平方米,在管面积同比增长26.4%至约3亿平方米。同期,雅生活服务的合约面积同比增长74.9%至5.23亿平方米,在管面积同比增长112.3%至3.75亿平方米。

此前的招股书显示,金科服务的合同面积从2017年的1.39亿平方米增至2019年的2.49亿平方米,复合年增长率为33.7%;在管面积则由约6240万平方米增至1.21亿平方米,复合年增长率为39.0%。

按区域划分,金科服务的目前在管面积中,50%来自西南区域,20%左右来自华东、华南区域,20%左右来自华中区域,其它区域不足10%。这也意味着,金科服务依然严重依赖西南地区。

事实上,西南地区的核心——重庆也是金科服务母公司金科集团及金科股份的“大本营”。当前,金科服务约1.56亿平方米的在管面积中,独立第三方占比为48.6%,而来自于金科股份及关联方的占比则为51.6%。

此前的招股书显示,2017年、2018年、2019年,金科集团贡献的在管面积占比分别占总在管面积的66.6%、52.7%、47.1%;来自外拓的在管面积占比分别为32.5%、45.6%、48.3%,逐年下降。

业绩会上,金科服务管理层称,该公司2021年的在管面积将有不少于8000万平方米的增长,2022年、2023年每年的在管面积的增长不低于1亿平方米。主要来自于三方面,分别为母公司交付、外拓和收并购。

同时,金科股份创始人黄红云也表示,“集团对于金科服务的发展给予了非常高的厚望,地产集团会协调金科系的资源来支持金科服务的发展,大力发展成为物业智慧服务的领跑者。”

贝多财经发现,金科服务的总市值已经超过其母公司金科股份的362.57亿元,达到了444.59亿港元。

撰文:区长,来源:贝多财经