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106个楼盘停工,涉及60万业主,郑州为何沦为“烂尾楼之都”

财经作者陈琦 发布时间: 2022-07-21 11:16:55 评论数 0 阅读量: 63.13w

在房地产行业频频爆雷之下,郑州成为全国楼盘烂尾率最高的城市。据有关数据统计,郑州有106个问题楼盘,涉及居民超过60万。郑州主城区总人口才759万,这意味着,每100个人中就有8个人买到烂尾楼。按五口之家来算,每20户就有1户买到了烂尾楼。截止2021年末,郑州市新房成交948万平米,存在问题面积271万平米,问题率接近29%,涉及楼房25249套,几乎每卖出3套,就有1套不能按时交付。

为何郑州会成为“烂尾楼之都”呢,究其原因是人口净流入激增带来住房和投资需求,房地产企业从中看到投资机会大批涌入,然后又因“住房不炒”的政策调控,房价开始稳下来,需求越来越少,但房子数量却倍数增加,供需失衡就导致大量烂尾楼出现。

郑州在过去10年里,人口增长是国内表现最好的城市之一,在国内24个主要城市中,郑州常住人口增幅达20%,已突破千万大关,增速仅次于广州的20.5%。人口增长和经济发展产生一股强大推动力支撑着郑州这座城市蒙眼狂奔,据官方数据显示,2019年郑州城市建成区面积就达到了1181平方公里,其中全国20强房企的19家已经进驻,房价也是一路上涨。

2013年,郑州新建商品住宅均价为8269元/㎡,2014年的均价8739元/㎡,2015年的均价9472元/㎡,2016年的均价10737元/㎡,2017年的13331元/㎡,基本保持了每年至少1000元/㎡的增长速度,2018年受郑州政策利好和地铁的完工,房价更是一路飙升。目前郑州刚需住宅均价在15921元/平米左右,但高端楼盘TOP10均价在37844元/平米以上,价格明显背离城市居民平均购买力。

郑州房地产市场持续高温,曾一度领涨全国70城,随后当地便紧急出台调控政策,提出“加快供地”、“网拍熔断机制”、“严格落实预售证制度”、“不得以各种借口分批、分次销售”等调控手段。

一方面是激进式城市扩容,土地财政赚的盆满钵满;另一方面出台限购限贷并行的调控政策,需要在楼市总方针上保持一致,一旦购房者无利可图,楼市必定会降温。到头来房子是越建越多、购房需求被打压的越来越少,市场供给严重大于需求,大家都不积极买房了,房地产商也就没有足够的预售资金维持楼盘建设,楼盘烂尾只是时间问题。

我们看到很多知名房企也频繁出现烂尾现象,原因主要有两个,一种是激进扩张导致资金链断裂,一种是房地产行业内部合作模式出现问题。事实上,知名房企为了实现资金的滚雪球效应,全国会同时上线数十个楼盘项目,为了保证顺利拿地、快速销售、降低投入,房地产商之间形成了“铁三角”关系,即每个城市都会有一些地头蛇开发商,他们有深厚的政府关系方便拿地,知名房企基于品牌影响力更容易卖房,对外声称是大型房地产企业的楼盘,实际施工和销售运营的是第三方公司。

全程有人负责拿地、有人负责施工和运营、有人负责品牌加盟,三方出资占股成立新公司,玩的都是些卖羊头挂狗肉的生意。一个项目参与方越多,也就更容易出现相互推诿扯皮的情况,到头来消耗的是公众对于知名房企品牌的信任感。

有些人说不是有银行资金监管吗,你仔细了解后就会发现,很多银行资金监管只是个摆设,一个银行就那么多人,放贷的楼盘有几十个,根本没有那么多的人力和精力去每天盯着楼盘进度和资金使用,这就使得房地产商容易做出出格的事,也就能理解为何经常发生监管资金被挪用的违法行为了,说到底还是银行没有切实履行好监管职责。这次全国各地出现的停贷潮,银行首当其冲,确实该好好自我反省。

现在摆在郑州面前较为棘手的问题就是如何解决大面积烂尾楼,除了60万恐慌的业主,还有银行、承包商和原材料供应商都成了受害者。首先一定要稳住市场情绪,防止出现抛售潮、停贷潮和断供潮,积极与各大房企协商沟通寻找解决方案。近期包括宁波、咸阳、遂宁、巩义、洛阳、驻马店、平顶山、绵阳等近十个城市,或对区域内房企展开约谈、了解问题楼盘复工难题,或推出“一对一帮扶”、“一盘一策”等方案,助力问题楼盘风险化解。

对于地方政府而言,解决烂尾楼就是在收拾烂摊子,关键是这些烂摊子处理起来还很耗钱,到头来还是要财政出钱,纳税人掏腰包。财政兜底的处理方式注定不可持续,如果转换一种思路,由政府牵头、采取资源置换的模式,用市场化手段解决类似现象是不是更合适。以下这个案例仅供参考:

河南某个县城有一块教育用地,开发商建学校建到一半没钱了,于是面向社会集资,但资金空缺太大导致项目烂尾了4年,所有的投资者血本无归。正好去年实行学校私转公,一所民办高中无偿转成公立学校,作为补偿,地方政府便把烂尾的工程给了这所民办学校的实际控制人,允许他继续开办民办学校,因为前面有成功办学的品牌和经验,现在烂尾的学校项目完工之后又火了,今年超额完成了招生目标。这样一来,投资人可以成功退出,又诞生了一所享誉本地的民办学校,地方政府也不用花费一分钱,最终一举三得。

烂尾楼是不是也可以借鉴这种模式,大部分烂尾楼的主题结构已经修建完毕,后续用到的资金有限,地方政府可以以等价资源置换的方式让其他开发商来接手盘活,并严格控制当地楼盘的继续扩建,现阶段的主要工作目标是去库存,做好房地产硬着陆的风险防范及应对措施。

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