十亿驰援万科REIT，深铁“深度捆绑”背后的考量

深陷债务风波的万科，终于迎来了深铁的相助。

3月15日，万科公告，其第一大股东深铁集团将通过战略配售方式认购中金印力消费REIT不超过30%的份额。

公开信息显示，中金印力消费REIT公开发行规模约为35.59亿元，募集份额总额为10亿份，这意味着，深铁认购金额约为10亿元。分析指出，若最终实际认购达到10亿元，这将成为迄今为止国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。

作为首批获批的消费基础设施 REITs 之一，中金印力消费REIT缺席了上周的密集上市潮。3月12日至3月14日，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT陆续上市，总募资规模达到90亿元。

而此时，中金印力消费REIT则显得悄无声息。市场猜测，这或与万科陷入财务风险舆论风波有关，投资者们尤为忧虑万科的经营能力以及资金使用情况，因而影响到了REIT的募资进程。

根据招募说明书，预计有4个亿的杠杆资金参与REITs交易。但该规模显然与其目标相距甚远。为了吸引更多资金，中金印力消费REIT于去年12月进行了一次路演，然则未见有积极消息释放。

如今深铁的入股，至少在一定程度上能提振投资者们的信心，推动中金印力消费REIT完成募资发行。据称，除深铁集团外，部分深圳其他国资也将参与中金印力消费REIT战略配售。

战略配售部分解决了，接下来，中金印力消费REIT要面对的，则是网下认购和公众投资者参与意愿，这对其而言依旧是个不小的考验。

抛开万科债务风波所带来的负面影响不谈，仅从已上市的3单消费REITs发售情况来看，市场资金对于消费REITs的参与热度普遍不高。

公开数据显示，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT的总资金参与认购倍数分别为1.18倍、1.1倍以及1.02倍。在总参与认购资金里面还包含基金管理人参与的认购数量占发售总份额比例分别为0.88%、0.9968%以及0.72%。

在不考虑发售规模的情况下，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT的网下投资者认购确认比例分别为49.04%、75.95%以及91.83%；公众投资者认购确认比例分别为94.41%、71.64%以及63.83%。

由此看来，中金印力消费REIT的上市仍是任重而道远。不过，一旦顺利发行，无论对万科还是深铁而言，都是一次资金压力的释放。

在上周，市场便流传着12家银行为万科筹资800亿的重磅消息。根据公开信息，当前银行还没有最终决定，不过万科要想获得这笔“巨资”有着先决条件，其中一个决定因素就是旗下REITs能否顺利发行，这是投资机构判断万科具备“自救”能力的关键之一，此外，国资的助力也是投资机构们的考量维度之一。

因此市场猜测，这或许是深铁决定真金白银出手参与推动中金印力消费REIT上市的主要“动力”。

在万科财务风波不断发酵的日子里，外界已把目光默默地转移到深铁身上。

市场分析指出，除了考虑如何“救”，深铁自身的日子其实并不好过，这或许是其久久未出手的主要原因。

根据深铁最新发布的债券募集书，深铁的轨道主营业务持续亏损，过去利润主要依靠城站一体化开发+投资收益，到了2023年9月末，房地产利润已弥补不了轨道主业的亏损。

数据显示，2023年1-9月，深铁毛利润为-9.89亿元，其中地铁、铁路运营及管理设计业务毛利润为-22.81元，站城一体化开发业务毛利润为11.78亿元，其他业务毛利润为1.14亿元。

分析指出，深铁的站城一体化开发业务很大程度上倚重万科，但假如房地产继续下行，该部分收益也将持续下滑，而房地产存货同样面临贬值导致资产缩水。

此外，深铁还面临着较大的投资压力，据悉，其未来3-5年要投资逾1500亿在轨道交通，而轨道投资40-50%靠财政补贴。深铁的债务压力同样不小，其有息债务2639.86亿，其中短期债务增长较快，全靠低利率降低财务费用。

由此看来，深铁日子也不宽松，不过，此前深铁依然向万科提供了40亿左右的救急资金。

REIT的上市，似乎成为当下万科和深铁“曲线自救”的重要通道之一。“在某种程度上，这是破釜沉舟、不成功便成仁的一次行动。”市场人士指出。