碧桂园销售失速，销售额远低于万科，1.74万亿负债压顶

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

当“宇宙房企”碧桂园年终登上机构各指标榜单第一名时，背后出现了阴影，2021年11月-12月，碧桂园连续两个月合同销售金额环比下滑。

根据公告，2021年11月，碧桂园现归属公司股东权益的合同销售额约413.5亿元，环比上月下滑9.78%；12月份，碧桂园单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币225.8亿元，环比下滑45.39%。

横向对比，万科11-12月份合同销售金额分别为431.5亿元和635.6亿元，销售规模均超过碧桂园。“碧万恒”三强格局中的恒大，根据相关公告计算，自9月份暴雷以来，2021年后四个月里仅仅卖出了43.7亿元，已然掉队。

然而，并未暴雷的碧桂园，年末突然大幅落后于万科，问题出在了哪儿？

有分析认为，其中既有三四线城市降温带来的影响，也有可能是签约滞后的原因。从公开消息来看，碧桂园频频推出促销活动，但不少被当地监管机构叫停，或者降价后项目成交量也不佳，这可能影响了公司的去化表现。

这对于1.74万亿负债的碧桂园并非好消息，眼下的房企融资虽然重新开闸，但融资到位仍需要一个过程，这期间房企仍需依赖销售回款现金流。

年末“碧万恒”格局生变

根据中指研究院数据，2021年，碧桂园、万科和中国恒大位列全年权益销售金额三甲，业绩分别为5582亿元、5080.4亿元和4430.5亿元；对应权益销售面积碧桂园、中国恒大和万科依次为6682万平方米、5250.6万平方米和3040.3万平方米。

尽管单从数据上看，前三甲不论是权益销售金额还面积，都较身后房企保有优势。但在地产行业整体告别“黄金时代”的背景下，头部房企的增速也慢了下来。

有数据显示，规模房企的销售额上一次出现集体下滑，还是国际金融危机影响下的2008年。

具体到各家企业的自身，据中指研究院统计，2021年权益金额排名前三的碧桂园、万科和中国恒大的目标完成率分别为88.9%、78.5%和61.5%，均未完成年度目标任务。

在中指研究院权益销售额排名中，“碧万恒”的三强格局继续延续，这一格局自2016年起已经延续6年。但数据背后的公司，境况早已发生了深刻变化。

最明显是恒大。据中国恒大2021年9月3日发布的未经审核的运营数据，1-8月累计实现合约销售金额4386.5亿元，合约销售面积5379.0万平方米。到了2020年1月4日，公告显示，2021年实现合约销售金额4430.2亿元，合约销售面积5426.5万平方米。

由此计算，2020年最后四个月，恒大合约销售金额仅43.7亿元，合约销售面积47.5万平方米，近乎停滞状态。在中指研究院销售额排行第100位的鑫苑中国，2021年9-12月销售金额达109.8亿元。也就是说，如果只看9-12月份销售数据，恒大已经跌出了房企百强。

实际上，年末“掉队”的不止恒大，还有碧桂园。根据公司公告，碧桂园前10月累计权益合同销售额为4940.7亿元，月均销售额为494.07亿元。但在年底的最后两个月，公司股东权益的合同销售金额依次为413.5亿元、225.8亿元，环比出现大幅下滑；其中12月份的合同销售额，仅为万科同期635.6亿元的35.53%。

如果时间维度拉长到2021年8月份，当月碧桂园实现股东权益的合同销售额就掉头向下，从此前连续5个月超500亿元跌至452.1亿元，环比下降16.71%。

克而瑞相关报告称，2021年中国房地产行业的企业整体销售，表现为先扬后抑的走势，下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上。

不过，房企销售业绩在12月大幅反弹，重点城市商品住宅成交规模稳步回升，成交面积环比增逾10%。据克而瑞统计，2021年12月，百强房企实现销售操盘金额9940.1亿元，较11月环比有32.4%的增长。

显然，相比百强房企的业绩回暖，碧桂园12月份反而出现下行。而根据中指研究院数据，12月碧桂园销售排名跌出行业前3位，位列绿城中国之后的第9位。

调控之下三四线房子不好卖

关于碧桂园年底销售业绩下滑，尚无法从官方层面得到更多消息。

知名地产分析师严跃进告诉雷达财经，类似下滑不排除有两种原因。第一是三四线城市市场行情确实降温，对于此类城市来说影响是比较大的，即会影响企业的销售业绩。第二也不排除企业没有在这个月份刻意强推项目，因为全年销售业绩完成差不多了。从营销角度看，部分营销签约或滞后于2022年一季度，即不会在去年12月份得到体现。

然而，从碧桂园一些项目的促销动作来看，公司对于去化十分渴求。这也好理解，在房企资金链紧张的当下，将项目快速去化自然能加快回笼资金。

但从公开的信息来看，碧桂园部分项目由于降价幅度过大，或被当地政府叫停；或者所处位置不佳的项目，即便“骨折价”也难以提升成交量，这恐怕是影响公司业绩的因素之一。

2021年11月2日，山东聊城住建局发布通报称，经检查发现，位于聊城的碧桂园·云麓九里和碧桂园·星汇两项目，均存在商品房销售方案报备价格与实际销售价格不一致问题，违反了国家发改委《商品房销售明码标价规定》有关规定，影响到聊城市房地产市场的正常秩序和“三稳”目标落实。

为坚决贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产市场调控要求，经研究决定，责令聊城经济开发区碧桂园房地产开发有限公司、聊城精英置业有限公司立即对碧桂园·云麓九里和碧桂园·星汇项目销售行为进行彻底整顿，整顿期间市房产交易中心暂停两个项目网签备案。

据这里的老业主介绍，上述两项目近期推出了新房，相比前期优惠了约一千多一平，他们无法接受，纷纷对其投诉，最终住建局出手制止。

无独有偶，在江苏省镇江句容市的碧桂园云顶，也是因为同样的操作被监管紧急叫停。

据了解，碧桂园云顶在2020年前名称为“江南世家”。2017年，碧桂园江南世家首开精装高层，成交价基本高达1万元/平方米；随后从2018开始，精装高层成交价也一直保持在1.1万/平方米左右。

2020年，江南世家二期推广名变更为云顶，售价7千多；2021年上半年，毛坯高层降至6000多元/平方米，部分大户型6000元以下。

新低价后不少购房者去抄底，但到了2021年10月份，中介推出了更低的价格，单价4800元/平方米。消息流出后，老业主坐不住了，纷纷去住建局官网留言投诉。随后该项目特价活动被镇江市住房和城乡建设局叫停。

同样在去年11月份，碧桂园潍坊碧桂园凤翔府小区放出了超低价的精装修新房，最后经相关部门约谈开发企业，已认筹的房屋全部收回并退还认筹资金，对开发企业实行联合惩戒，给予信用减20分。

有业内人士告诉雷达财经，这种大幅降价促销的行为，对开发商来说，可以短时间回笼大量资金；对于买到便宜房子的购房者来说，是捡了漏；但是心中最苦的莫过于前期买了相关项目的业主了，他们面临着房产的直接损失。

但对碧桂园来说，降价促销手段并非无往不利。据“闽南微资讯”的文章，2021年12月初，碧桂园在武汉市蔡甸区的唯一项目“碧桂园星樾”开盘推出的218套新房，去化率仅25%。

据悉，该项目备案均价约8840元/平，实际售价仅7685元/平，对比前期6月份8300元/平的开盘价格，降价幅度接近千元。而蔡甸区的新房均价整体在9457元/平，项目价格远低于销售均价，然而大幅度的降价并未给碧桂园带来成交量的提升。

多家媒体曾报道，2021年9月27日，碧桂园召开了“誓保全年8000亿销售目标”高管会议，每月800亿目标，如年底未完成全年目标，集团分管营销、品牌、投资及文商旅的常务副总裁程光煜请辞。

除了表决心，碧桂园还设立每月1亿元奖励，“完成就奖励，完不成直接请辞，谁阻碍清理谁。”但根据克而瑞统计，碧桂园2021年不论全口径金额还是操盘金额，都未超过8000亿元。

因此，从如此重压之下仍未完成目标和频频的降价促销动作来看，碧桂园似乎面临着去化困难的问题。

在业内，和恒大一样，碧桂园是著名的“三四线之王”。根据中指研究院数据，2021年全年碧桂园权益销售金额5582亿元，对应权益销售面积6682万平方米；万科同期权益销售金额5080.4亿元，对应权益销售面积3040.3万平方米。简单计算，碧桂园销售单价约8354元/平方米，万科销售单价在1.67万元/平方米。

有分析认为，本轮市场调整中，一二线城市房价适当波动的情况下，流动性依然存在；但在三四线城市，棚改潮已过，再加上本身人口大量流出，购房者越来越少。

这也意味着，重仓三四线城市的碧桂园，正面临着房子卖不掉的窘境。

负债总额高达1.74万亿

截至2022年1月6日，碧桂园港股卖空股数达4999.4万股，较2021年12月31日的2103.8万股出现翻倍，为近半个月来最高数额。

碧桂园的股价也自2021年下跌35.45%之后，今年至今再跌1.3%，总市值跌至1580亿港元。

过去，碧桂园成功的核心在于“高周转”模式，该模式是规模扩张的利器，隐患是推高了企业的负债规模。

据2021年半年报，碧桂园负债总额高达1.74万亿，相较于2020年末的1.76万亿元减少了190.19亿元。虽然有所减少，但相较于巨大的基数而言，仍然维持在高位。

剔除部分将来要转化为收入的“合同负债”，截至2021年6月30日，碧桂园有息负债由2020年底约3264.85亿下降至3242.4亿，减少22.45亿元，下降幅度也有限。

截至2021年10月26日，中国恒大、碧桂园和佳兆业集团存续的地产美元债规模最大，分别为140.01亿美元、116.94亿美元和113.74亿美元。另外，碧桂园2021年上半年的资产负债率达86.24%，已经超过了中国恒大。

去年，网上不时传出碧桂园欠薪、欠施工方工程款的消息，例如碧桂园位于菏泽的一项目工地发生工人讨薪被车轧伤事件、信阳的碧桂园黄金时代楼盘民工以跳楼方式讨薪等。

12月16日，“正北方网”报道称，碧桂园包头一处项目，在施工方于2018年9月30日顺利通过竣工验收后，碧桂园旗下的项目公司至今仍拖欠着90万多元工程款和277万元质保金。

市场整体下行、融资通道收缩的背景下，去年下半年以来碧桂园减少了土地投资支出。据亿翰智库统计，从新增货值来看，2021年1-12月，碧桂园累计新增货值4840.2亿元，11月单月新增货值211.8亿元、12月新增货值仅有60.2亿元。

除此之外，媒体多次报道过的碧桂园旗下社区金融平台碧有信，通过在陕西文交所备案产品，被怀疑和恒大理财一样向碧桂园的地产项目“输血”。此前与碧有信合作众多的汇联金融，已被立案侦查。近日，证监会也发起对“伪私募”、“伪金交所”等风险深入开展整治。

尽管年末房企融资政策有所“松绑”，12月份碧桂园成功发行20亿储架供应链金融ABS首期产品，但机构预计，年末融资政策偏正面是旨在维稳纠偏，短期内房企融资仍将低位运行，未来将更加依赖销售回款和自筹资金。

对于碧桂园的后续发展，雷达财经将继续关注。

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